ゲストハウス投資事例

事業用定期借地を組み合わせ、初期投資額を抑えた資産形成術
～不動産事業の収益性アップを狙ったゲストハウス投資とは？～

整形外科医のＳ様は、不動産事業の収益性アップを狙って、2015年にゲストハウス投資を始められました。

• 時期　2015年12月
• 職業　整形外科医・医療法人理事長
• 年収　1,800万円
• 年齢　58歳
• 家族　奥様（57歳・皮膚科医・医療法人理事）／長男（21歳・医学部２年）／次男（19歳・医学部1年）

■Ｓ様のご要望

不動産投資歴20年超で、弊社とも10年以上のお付き合いがあったS様。

医学部へ進学された二人のお子様へ、事業継承のお考えがございました。
事業継承までに、医院のリフォームや医療機器の入れ替えを済ませたいとのお考えから、役員報酬を当初の3,600万円から半分の1,800万円に引き下げて、設備投資への引当額を増やされました。

このことにより税金対策の必要性が少なくなったため、より高い収益を期待できる投資をポートフォリオに組み入れたいというお考えをお持ちでした。

ハイリスクハイリターンの投資には複数ありますが、一20年以上の不動産投資経験をお持ちのＳ様は不動産系の投資を好まれ、高収益が狙えるのも不動産投資として、アパート経営や一戸建て投資、民泊経営などを検討されていました。

■Ｓ様がゲストハウス投資を選ばれた理由

Ｓ様がゲストハウス投資を行われた2015年は、インバウンド需要の高まりから各種メディア・報道などが増えた影響で『民泊』という言葉が一般に認知され始めていた時期です。

S様が「アパート経営」や「戸建て投資」「民泊経営」ではなく、『ゲストハウス経営』を選択されたのは、弊社コンサルタント経由で京都市内“好立地”の土地所有者と接点ができた事がきっかけです。

京都は言わずと知れた日本屈指の観光名所で、多くの間観光客が訪れます。
その土地も、祇園や清水寺など有名な観光地にほど近い場所にあったため、観光客をターゲットとした土地活用を検討されることになったのです。

ただし、その土地は20年の借地という条件が存在したため、長期投資に向いている鉄筋コンクリート造などのホテルや賃貸マンションを建築して運用するのではなく、短期間で高い収益性が期待できる木造平屋のゲストハウスを建設することを選択されました。

■なぜ戸建て不動産投資ではなく、ゲストハウス投資だったのか？

土地があるのは、京都市内の中心地。

中心地のため利便施設も近くに豊富で、生活・観光ともに魅力的な立地条件。このため、観光客にではなく、京都に住む人に対して“その家”を貸すという選択肢も存在しました。

新築の一戸建て物件が賃貸に出ることが少ない立地のため、希少価値が高く、Ｓ様が実際に建設されたゲストハウスよりも簡素な戸建て住宅を建てたとしても、一想定される家賃は周辺の相場から見て月20万円超。
一戸建て不動産として運用したとしても、20年で投資回収をすることは十分可能とも思われました。

ただし、一般的な一戸建て投資は、中古などで安価に取得してこそ高い収益性が見込める投資手法である点と、新築物件で20年という期間の縛り・Ｓ様のニーズが収益性の高さという点から、賃貸・新築一戸建て投資は最適な選択肢ではなかったのです。

他の選択肢を模索している中で、ゲストハウスの運営管理を任せられるサブリース業者が見つかり、旅館業法の許可を得る目途もたったため、Ｓ様は2015年末に20年間土地を借りてゲストハウスを運営するという決断をされました。

■ゲストハウス投資の魅力と注意点

ゲストハウス投資の魅力はその高い収益性です。
戸建て住宅として賃貸する場合の1.5～2倍程度の収益が見込めることも珍しくありません。

そして、Ｓ様のように運営・管理を任せられるサブリース業者が見つかると、オーナーがすべきことはほとんどなく、本業に支障を来す心配もありません。

そのようなメリットが大きいゲストハウスが乱立しなかった背景には、旅館業法の基準をクリアし、ゲストハウス（簡易宿泊所）の営業許可を取得する必要があり、民泊等よりもその難易度が高いということが考えられます

■効果検証

Ｓ様が建築されたゲストハウスの価格は約2,700万円。

立地が良い分、土地の坪単価は300万円弱と非常に高額。そのため、購入ではなく事業用定期借地とすることで、投資額を抑えました。

年間収益は、サブリース収入から借地料差し引き後で約305万円（表面利回り：約11.2％）となり、2021年３月までは当初の予定通りの収益を得ることに成功しました。

また、「先祖代々の土地を売りたくはないが、固定資産税など維持費が高いため、何らかの形で活用したい」という地主様のニーズにも応えることができ、喜んでいただける結果に至りました

<2022年3月追記>
2020年3月頃からコロナウイルスが蔓延し、ゲストハウスを含む宿泊業界が大打撃を受けたことは皆さまご存知の通り。
Ｓ様が管理・運用を任せていたサブリース業者もその煽りを受け事業を撤退することとなり、2021年３月にサブリース契約は解除になりました。その後、新たな取引先を模索し、主にワーケーションを取り扱うサブリース業者と2015年5月に再契約を行いました。収益は年間約280万円に下がってしましたが、2022年現在も表面利回り10％超で運用が出来ています。

■Ｓ様からのコメント

インベストパートナーズさんとはもう10年以上のお付き合いになりますが、その間、投資だけではなく、節税や法人化、保険など様々なことでお世話になっています。

よく「面白い投資はないか？」と話していたところ、京都の地主さんを紹介していただけたのがゲストハウスを始めたきっかけです。
当時は民泊やゲストハウスが何かよくわかっていなかった部分もありましたが、とにかく立地が素晴らしかったので即決したことははっきりと覚えています。
そこから、戸建て投資や民泊、ゲストハウスなど様々な選択肢とそれぞれのメリット・デメリットを教えていただきました。
正直なところ細かいことはあまり覚えていないのですが、直感的に一番魅力を感じたゲストハウスを選び、何もかもほとんどお任せで今に至ります。

一時は、サブリース契約の解除など、どうなることかと思いましたが、1ヶ月程度で次を見つけていただけましたし、今後もインベストメントパートナーズさんに任せていたら大丈夫だと思っています。

これからもよろしくお願いします。