勤務医でも行える節税事例ー「区分不動産」

勤務医でも行える節税事例
～法人設立も開業も不要の節税方法とは！？～

脳神経外科勤務医のE様は、2016年11月、区分不動産を3戸購入されました。

●時期 2016年11月
●職業 脳神経外科　勤務医
●収入 1500万円
●年齢 35歳
●家族 奥様（34歳）長女（０歳）

保障構築＝生命保険だけではない！？
最小限の手間と最小限のリスクで、大きな効果を実感できる方法とは？！

■E様のご要望

①子供が生まれたので保障を強化したい
②初期投資は200万円以下に抑えたい
③ハイリスクな投資は避けたい
④節税したい
⑤できる限り手間はかけたくない

■E様が区分不動産投資を選ばれた理由

　保障強化と聞くと、多くの方が最初にイメージされるのは生命保険ですが、実はE様は大の保険嫌い。

　将来もらえるかどうかわからないものにお金を払うのが嫌だというのがその理由で、コンサルティングスタート時に加入されていた生命保険は県民共済のみでした。

　そこで、生命保険に加入せずに保障を強化する手段として検討したのが、投資用の住宅ローンに付帯する団体信用生命保険を生命保険代わりにする方法でした。

　住宅ローンに付帯する団体信用生命保険は、金融機関によって商品内容に差がありますが、一般的に、死亡または高度障害になると、残債をゼロにする効果があるため、投資用の不動産の場合、その家賃収入を遺族の生活費に充てることが可能です。

　そして、万が一のことが起こらなくても、将来の年金代わりになるという理由で不動産投資を選ばれました。

　数ある不動産の中から、築浅の区分不動産を選ばれたのは、築浅の区分不動産が持つ以下の４つの特性が、E様のニーズとマッチしたためです。

①フルローンを組むことが可能で、初期費用が抑えられること（⇔一棟不動産などの場合、購入価格の数十％の初期投資が必要）

②入居者が支払う家賃でローンを返すため、月々の手出しは少なくて済むこと

③築浅のRC造の物件は今後の耐用年数が長く、リタイア後も一定以上の家賃収入を取れる可能性が高いこと

④区分不動産の管理は原則管理会社任せにできること

■区分不動産投資の効果と注意点

　一言で区分不動産と言っても、その構造や築年数によって、そのリスクやメリットが異なります。

　不動産の耐用年数は木造22年、RC造47年で、金融機関によって異なりますが、耐用年数+５年程度ー築年数が借り入れ可能年数の上限と言われているため、

　築年数が古くなるにつれ、借り入れできる割合や年数が減っていく傾向にあります。

　また、賃料をとれる期間も耐用年数が短くなるにつれて短くなりますので、収益を得たい時期（現役時代の所得が高い方は所得が減る時期等）に合わせて収益化できるものを選ぶ必要があります。

　一方で、耐用年数が短い物件は、収益をとれる期間が短い分、利回りは高くなる、ハイリスクハイリターンの商品と言えます。

　そして、耐用年数が身近ければ短いほど１年で出せる減価償却費の割合が高くなり、一定の節税効果が見込めます。

　しかし、節税効果を得た後の出口（売却等）でつまずくケースも多いため、注意が必要です。

■法人設立や５棟10室との違い

　E様のように小規模で区分不動産投資を行うと、5棟10室場合のように、青色申告の対象にはなりませんし、株式会社のように、株式を譲渡する形での相続対策などもできませんが、現金より不動産の方が相続税評価額が低くなり、相続税対策になります。

　相続税評価額がどの程度まで下がるかは物件次第ですが、投資用マンションの場合、現金で保有する場合の半値以下の相続評価額となるケースも珍しくありません。

　区分不動産投資は、初期費用や手間がほとんどかからず、保障の強化や経費枠の確保ができ
かつ、若い方であればリタイア前に入居者が支払う賃料でローンを完済することができ、大きな支出を伴わずに、資産が手に入るといった理由で、この手法を選択される方は多くいらっしゃいます。

　また、不動産事業に関連するものに限り経費計上も認められ、法人を設立する場合と比べてイニシャルコストもランニングコストも低く抑えられるため、経費枠のない勤務医の方が好まれる傾向があります。

■効果検証

　3部屋の区分不動産を持つことによって、E様が当初から希望されていた、月20万円の生活保障が追加できたことに加え、築浅の区分不動産はもともと税金対策を主目的とする方に向く商品ではありませんが、登記費用などの初期費用は初年度に経費計上できるため、2016年は120万円の還付を受けることができました。

　若いE先生は、時間のメリットを最大限に利用できたこともあり、入居者が支払う家賃でローンの返済が行え、経年劣化に伴うリフォーム費用などを除いて大きな手出しや、繰り上げ返済をすることなく、リタイア予定の70歳に借り入れがなくなる見込みです。

■後日談

　最初は初めての投資ということで、不安が大きかったそうなのですが、入退去が発生した時以外は投資していることを忘れていても、資産が回っているので、このやり方が私には合っていたようですとおっしゃっていたE先生。

　近年、がんと診断された場合に残債がゼロになる特約を付けることができる商品など、新しいタイプの団体信用生命保険も登場したこと、約３年運用されてみて、手間がほとんどかからず運用できていることなどが理由で、2020年に新たに２部屋追加で購入され、そろそろ他の投資にもチャレンジしてみたいとおっしゃっていました。

　また、2016年時点では選択肢に入っていなかった、一般法人の活用も、将来の相続等を見据えて、他の事業と組み合わせて設立することを検討されているようです。